Najem stanovanjskega kredita sodi med pomembnejše življenjske odločitve in zato je pomembno, da ga skrbno načrtujete. Pametno je, da nekaj časa varčujete že pred najemom kredita.

Lastni delež v znesku celotne investicije pomeni, da boste morali najeti nižji znesek kredita, ali pa si privoščite boljšo nepremičnino. Še preden začnete raziskovati ponudbo nepremičnin, morate pripraviti finančni načrt. Preverite, da zaradi najema ne boste bistveno poslabšali kakovosti življenja družine ali celo povzročili, da zaradi mesečne obveznosti odplačevanja kredita ne boste sposobni plačevati drugih mesečnih stroškov. Najem kredita vam poleg udobja novega doma prinaša tudi finančne obveznosti. V Sberbank banki smo zagovorniki varnega zadolževanja in vsakemu posamezniku priporočamo, da ob najemu stanovanjskega kredita poskrbi tudi za varnost ter se zavaruje za vsa tveganja, ki se lahko pojavijo med odplačilno dobo kredita.

Predlagamo, da se že pred izdelavo finančnega načrta stanovanjske investicije dogovorite za pogovor z osebnim finančnim svetovalcem, ki vam bo glede na potrebe in želje predstavil vse pogoje in podrobnosti, povezane z najemom kredita: postopek najema stanovanjskega kredita, namen porabe sredstev stanovanjskega kredita, višina zneska kredita, kreditna sposobnost, višina mesečne anuitete, stroški kredita, odplačilna doba, oblika zavarovanja kredita, vrsta obrestne mere in tveganja pri najemu kredita.

Za katere namene lahko najamemo stanovanjski kredit?

V Sberbank banki lahko stanovanjski kredit namenite za nakup nepremičnine, za gradnjo in prenovo nepremičnine, pridobitev soglasij in komunalnega opremljanja zemljišč, poplačilo obstoječih obveznosti iz naslova stanovanjskih posojil, izplačilo dednih deležev in deležev ob razvezi zakoncev.

V sklopu najema stanovanjskega kredita vam omogočamo tudi najem dodatnih sredstev za nakup pohištva in opreme. Sredstva za pohištvo in opremo bomo nakazali na vaš transakcijski račun ali pa neposredno prodajalcu na podlagi predračunov ali računov. Ponudbo na področju stanovanjskega kreditiranja nenehno prilagajamo razmeram na trgu in tako strankam omogočamo pridobitev najugodnejših pogojev.

Kakšen je postopek najema stanovanjskega kredita?

Za najem stanovanjskega kredita morate banki dostaviti vlogo za odobritev kredita ter vso zahtevano kreditno dokumentacijo na podlagi katere se ugotavlja plačilno sposobnost ter ustreznost zavarovanja kredita. Če je kredit zavarovan s hipoteko na nepremičnini, v banki preverijo tudi vrednost nepremičnine (cenitev Geodetske uprave RS, oz. po potrebi cenitev pristojnega cenilca Slovenskega inštituta za revizijo), zemljiško knjižno stanje nepremičnine, ustreznost kupoprodajne pogodbe (če gre za najem kredita za nakup nepremičnine) in možnost vzpostavitve hipoteke na nepremičnini.

Po odobritvi kredita vam bomo v banki izdali predhodne informacije in zavezujočo ponudbo. V skladu z zakonom (ZPotK-2*) imate na voljo vsaj sedemdnevni rok za razmislek o sprejemu ali zavrnitvi zavezujoče ponudbe. V primeru sprejema ponudbe bomo v banki na dan podpisa kreditne pogodbe ponovno preverili kreditojemalčevo kreditno sposobnost, sledi podpis kreditne pogodbe, vzpostavitev zavarovanja, nato pa še izplačilo kredita. V primeru, ko je kredit zavarovan s hipoteko,  je potrebno pri notarju skleniti kreditno pogodbo in sporazum o zavarovanju terjatve.

Kako določimo znesek kredita in kreditno sposobnost?

Znesek kredita je v največji meri odvisen od vaše kreditne sposobnosti, od odplačilne dobe kredita, od oblike zavarovanja kredita ter lastne udeležbe.

Kreditna sposobnost pomeni zmožnost odplačevanja mesečne anuitete in se določi na podlagi višine osebnega dohodka. Vsekakor je smotrno, da se mesečna obveznost za plačilo kreditne obveznosti določi tako, da mesečni prejemki še dopuščajo nekaj varčevanja in plačilo morebitnih nepredvidenih izdatkov. Za natančen izračun kreditne sposobnosti ter višino zneska kredita bo poskrbel osebni finančni svetovalec. V primeru, ko kreditojemalec ne more najeti želenega zneska kredita z želeno odplačilno dobo, lahko dodatno vključimo še sokreditojemalce (npr. partnerja ali starše). Pri tem upoštevamo kreditno sposobnost vseh udeležencev kreditnega razmerja in vam zagotovimo najem želenega zneska kredita.

V primeru, ko je kredit zavarovan z nepremičnino, je višina zneska kredita odvisna tudi od višine lastne udeležbe, regije, kjer nepremičnina, ki je predmet zavarovanja za kredit, nahaja. Običajno kreditojemalci pri najemu stanovanjskega kredita zastavijo nepremičnino, ki jo kupujejo. Lahko pa zastavijo katero koli drugo nepremičnino (običajno nepremičnina staršev) in tako dosežejo višji znesek kredita.

Kako lahko zavarujemo kredit in kolikšna je odplačilna doba kredita?

Maksimalna odplačilna doba za stanovanjski kredit je običajno odvisna od oblike zavarovanja kredita, od starosti kreditojemalca in vrste obrestne mere za kredit. Banke vam za nakup nepremičnine običajno omogočajo zavarovanje kredita z zastavo nepremičnine ali zavarovanje pri zavarovalnici proti plačilu zavarovalne premije. V primeru zavarovanja kredita pri zavarovalnici je najdaljša odplačilna doba 20 let, pri čemer stranka plača zavarovalno premijo. V primeru zavarovanja kredita s hipoteko na nepremičnini je najdaljša odplačilna doba 30 let, stranka za vzpostavitev hipoteke plača notarske stroške in stroške vpisa hipoteke v zemljiško knjigo (sodne takse).

Prednost stanovanjskega kredita z zastavo nepremičnine je daljša odplačilna doba (do 30 let), ki posledično omogoča tudi najem višjega zneska kredita.

Višina in vrsta obrestne mere?

Višina obrestne mere posameznega kredita je v večini odvisna od obsega vašega poslovnega sodelovanja z banko. Stranka običajno prejme nižjo obrestno mero, če na banko, kjer najema kredit, prenese tudi transakcijski račun, na katerega prejema plačo in uporablja še druge storitve banke.

Pri najemu kredita lahko izbirate med nespremenljivo (oziroma fiksno) in spremenljivo obrestno mero (to je obrestna mera, ki je sestavljena iz EURIBOR-ja** in fiksnega pribitka).

Nespremenljiva obrestna mera pomeni stabilnost, saj je mesečna obveznost skozi celotno obdobje odplačevanja kredita enaka. Spremenljiva obrestna mera prinaša večje finančno tveganje, saj se lahko mesečne obveznosti zaradi gibanja vrednosti EURIBOR-ja spreminjajo, tako navzdol kot navzgor.

Pri spremenljivi obrestni meri banke uporabljamo različne vrednosti EURIBOR-ja (tri- ali šestmesečni). V banki Sberbank uporabljamo šestmesečni EURIBOR, kar pomeni, da se mesečna obveznost prilagodi vsakih šest mesecev, glede na takrat veljaven EURIBOR. Če stranka najema kredit v obdobju nizke referenčne obrestne mere EURIBOR-ja, je smotrno upoštevati, da se bo le-ta tekom odplačilne dobe kredita zvišala. To bi lahko ogrozilo vašo zmožnost odplačevanja kredita ali zmožnost odplačevanja ostalih življenjskih stroškov.

Februarja 2017 je v veljavo stopil nov zakon o potrošniških kreditih (ZPotK-2), ki bankam predpisuje podrobno seznanitev stranke z gibanjem referenčne obrestne mere v zadnjih desetih letih pred najemom kredita. V Sberbank banki smo že pred uveljavitvijo novega zakona (ZPotK-2) strankam ob najemu kredita predstavili in pojasnili tveganje za zvišanje referenčne obrestne mere EURIBOR ter izračunali mesečno obveznost ob predpostavki, da bi vrednost EURIBOR-ja znašala 4-odstotke. Ravno tako smo že pred uveljavitvijo novega zakona preverili, ali je stranka kreditno sposobna tudi za odplačevanje mesečne anuitete v primeru zvišane vrednosti EURIBOR-ja. Če se izkaže, da bi zvišanje referenčne obrestne mere ogrozilo odplačevanje kredita, stranki predlagamo najem kredita z daljšo odplačilno dobo ali pa vključitev so-kreditojemalcev ali porokov.

S kakšnimi tveganji je povezan najem kredita in kako se tveganjem izogniti?

Ker najem kredita poleg udobja novega doma prinaša tudi mesečne finančne obveznosti, v Sberbank banki priporočamo, da ob najemu stanovanjskega kredita poskrbite tudi za finančno varnost. Pri najemu posojila vam v okviru individualnega svetovanja, svetujemo:

  • varno zadolžitev, kar pomeni, da za nepremičnino sklenete polico premoženjskega zavarovanja, družinske člane ter sebe kot kreditojemalca pa zavarujete za primer nezgode, smrti, izgube zaposlitve in invalidnosti;
  • da pripravite ustrezen načrt in nadzor porabe mesečnih prihodkov ter oblikovanje varnostne rezerve. Pomembno, da odplačevanje kredita prerazporedimo na ustrezno odplačilno dobo ter, tako zagotovimo, da plačilo mesečne anuitete ne bo predstavljalo previsoko obremenitev mesečnih prihodkov in nam bo omogočalo še ustrezno kakovost življenja ter tudi oblikovanje varnostne rezerve in varčevanje. V proračun mesečne porabe je smiselno vključiti tudi sredstva za oblikovanje varnostne rezerve kot osnovo za plačilo morebitnih nepredvidljivih stroškov (popravilo avtomobila, popravila v stanovanju, zdravljenje …). Za izpolnjevanje želja in potreb (menjava avtomobila, nakup novih aparatov, financiranje potovanj, plačilo šolnine za otroke) pa je vsaj del mesečnega prihodka smiselno nameniti tudi varčevanju.

Nasveti, ki jih je pametno upoštevati pri najemu kredita:

  • O zmožnosti mesečnega odplačevanja kreditne obveznosti se prepričate tako, da pred najemom kredita že nekaj časa varčujete. Znesek mesečne anuitete kredita pa naj ne bo višji od zneska, ki ste ga mesečno privarčevali pred najemom kredita.
  • Oblikujte in ohranjajte varnostno rezervo, ki jo boste potrebovali za plačilo morebitnih nepredvidljivih dogodkov. Varnostne rezerve nikoli ne porabite za financiranje lastne udeležbe pri stanovanjski investiciji ampak jo ohranite tudi po najemu kredita.
  • Poleg zavarovanja kredita zavarujte tudi sebe in svoje družinske člane.
  • Izberite pravo obliko kredita in ustrezno odplačilno dobo kredita. Tako boste zmogli nemoteno plačevanje mesečnih življenjskih stroškov, ohranili želeni življenjski slog in zraven še kaj privarčevali.

Saša Pirc

Produktni specialist

Ugodni stanovanjski kredit

Izkoristite znižane obrestne mere za najem stanovanjskega kredita za financiranje gradnje, nakupa ali prenove nepremičnine. Akcija do 31. 7. 2019. Tudi za nekomitente!

 

ZANIMA ME

LinkedIn

Naročite se na naše nasvete

Hvala za izkazano zaupanje.
Svojo prijavo potrdite s klikom na povezavo, ki smo jo poslali na vpisan e-mail naslov.